News Magazine | 2025-10-23 | 공공·민자·임차인의 균열, 제도는 어디까지 막아줄 수 있나

무슨 일이 있었나 — ‘공공 부지+20년 사용+기부채납’의 덫

피트니스 업계의 유명 트레이너 양치승은 2019년 강남구 논현동의 상업용 건물에 헬스장을 열었다. 이 건물은 공공이 소유한 부지를 바탕으로 민간 사업자가 20년간 사용한 뒤 기부채납하는 조건으로 지어진 복합시설이었다. 그는 통상적인 임대차 계약을 체결했지만, 사업자·관리권·기부채납 시점이 맞물리며 임대인 지위와 운영권이 급변하는 구조적 리스크에 노출됐다.

국정감사의 장면 — “도의적 책임”과 “제도 보완”

10월 23일, 행안위 국감 증언대에 선 양치승은 공공 민자 시설에서 벌어진 전세사기형 임차 피해를 호소했다. 같은 자리에서 조성명 구청장은 “유사 피해 방지를 위한 다양한 제도 개선을 기획 중”이라며 “민간사업 중심 시행으로 제도 미비가 노출됐고, 국회 차원의 보완도 필요하다”고 말했다. 발언은 책임 인정의 문턱을 넘지는 않았지만, 제도 개선을 향한 신호로 읽힌다.

“행정기관으로서 피해가 발생한 것에 대해 도의적으로 책임을 느낀다… 유사 피해가 재발하지 않도록 제도 개선을 준비하겠다.”

피해의 구조 — 법과 계약, 그리고 ‘누가 임대인인가’

기부채납형 민자 시설의 관건은 소유·관리·운영이 시간이 흐르며 바뀐다는 점이다. 임차인은 최초 계약의 상대와 실제 지배권자가 달라지는 전환기에 끼인다. 공공은 “직접 임대인이 아니었다”는 논리를, 민간은 “계약상 고지 의무를 다했다”는 논리를 편다. 그 사이에서 임차인의 보증금·시설투자금은 법적 사각지대를 통과하며 보호막이 얇아진다.

제도는 어떻게 바뀌어야 하나 — 체크포인트 5

1. 기부채납·BTO 성격 명시 의무화 — 임대차 계약서·광고·중개 단계에서 관리권 전환 시점·주체를 굵게 표시.
2. 보증금 에스크로 — 공공·민자 복합시설의 상가 임대에 에스크로/보증보험을 기본값으로.
3. 공공 책임의 명문화 — “직접 임대인 아님”을 넘어 공공이 사전 고지·분쟁 조정에 의무적으로 개입.
4. 중개·시행사 제재 강화 — 고지 누락·오인 유발 시 과징금/등록취소 등 실효성 있는 페널티.
5. 피해 신속구제 루트 — 임대차 분쟁 시 가압류·임시조치를 간편화하고, 집단 피해엔 공공이 대리 소송 지원.

현장의 목소리 — 증언과 기록

양치승은 “법의 빈틈 속에서 피해자가 범법자가 됐다”고 토로했다. 퇴거 통보 이후 회원 환불, 설비 철거, 근로계약 정리까지 모든 비용이 임차인의 몫으로 쏠렸다. 공공의 부지 위에서, 민간의 계약 아래에서, 임차인은 보이지 않는 책임을 떠안았다.

뒤늦은 ‘도의적 책임’—복구는 문장보다 느리다

강남구청장의 발언은 ‘유감’과 ‘책임’의 경계에 서 있다. 그러나 피해 복구는 말보다 느리다. 제도 보완이 국회·행정부·지자체의 공동 과제로 속도를 낼 때, 공공 민자 시설의 임차인 보호는 최소한의 안전지대를 갖게 된다. 오늘의 국감 발언이 내일의 계약서 문구로, 모레의 분쟁 예방으로 이어질 수 있을까.

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